未签订正式买卖合同，房产登记备案在第三人名下，如何维权？

原告：林某，女，1956年5月1日出生，澳门特别行政区居民。

委托诉讼代理人：陈建东，广东坦兴律师事务所律师

被告：中山市**房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。

第三人：何某，女，1977年10月1日出生，住广西壮族自治区。

原告林某诉被告中山**房地产开发有限公司（以下简称**公司）、第三人何某商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月10日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，依原告申请追加何某为本案第三人参加诉讼，分别于2019年8月21日、2020年2月26日公开开庭进行了审理。原告林某及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告**公司、第三人何某经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林某向本院提出诉讼请求：确认原、被告签订的《*****花园认购书》合法有效。庭审中，原告变更诉讼请求为1、被告**公司与第三人何某协助将涉案房产登记备案至原告名下；2、被告注销与第三人之间的备案。事实和理由：原告与被告于2011年10月12日签订《*****花园认购书》，约定由原告认购被告开发的位于中山市三乡镇谷都大道**花园***商品房，价款为277848元。原告已履行合同义务，被告于2011年10月12日向原告交付了房屋使用至今，但一直未按订购书约定为原告办理相关手续。起诉后发现案涉房产登记在第三人名下。为维护自身合法权益，特诉至法院。

原告林某围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、《*****花园认购书》；2、订金、房款收据；3、物业交接确认书、维修基金收据；4、网络电视受理单、送货单、物业收据；5、中山市不动产登记查询结果。

被告**公司经本院公告传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。

第三人何某经本院公告传唤未参加诉讼，亦未向本院提交书面意见或相关证据。

经审理查明，2011年10月12日，发展商（甲方）**公司与认购方（乙方）林某签订《*****花园认购书》，约定：乙方认购的物业位于中山市三乡镇谷都大道***室；物业成交价277848元；乙方须于签署本认购书时交付定金10000元，乙方须于2011年11月12日前支付房款200000元，余款在签合同做公证后一次性付清；如乙方无法按其他方式支付楼款的，则视为乙方放弃物业的认购权，定金不予退还，最终楼款、付款方式及金额的约定以《商品房买卖合同》所列为准；不论任何原因，乙方如未按本认购书所约定的付款方式及其他约定事项第1条约定的时间交付约定的房款并完成《商品房买卖合同》、《按揭合同》（乙方选择按揭付款方式的）的签署，则甲方有权没收乙方交付的定金不予退还，并有权将物业转售而不另行通知，同时本认购书自动解除，乙方不得提出异议。合同还约定了其他事项。认购书发展商落款处盖**公司章，认购方落款处签林某名。后**公司向原告出具一份《收据》，载明：今收到林某交来购买***花园***房定金10000元，在2011年10月15日补交200000元整，否则作达定处理，余款在签订合同时一次性付清。收款单位处盖**公司财务专用章。

2011年10月12日，林某通过其中国建设银行账户（账号：622700309037XXXXXX）向被告**公司的法定代表人廖某的银行账户（账户：436748000XXXXXX）转账支付200000元。

同日，**公司出具《收据》，载明：今收到林某交来购买***花园****房房款200000元，余款67848元在合同作公证后一次性付清（此款转入廖某账户436748000XXXXX）。收款单位处盖**公司财务专用章。

同日，《物业交接确认书》载明：***花园****房已达到交付使用条件，可以进行验收交接手续。另赠送物业管理费一年，从2012年11月1日起由买受人缴纳该物业的物业管理费。买受人处签林某名并捺印。

2011年10月12日，《收据》载明：今收到林某交来***花园****房物业维修基金及房屋办证费（不含契税）金额（大写）叁仟元，收款单位（公章）处盖**公司财务专用章。

2019年5月10日，原告提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。庭审中，林某陈述称，案涉房产已于2011年10月12日交付给原告，原告也已装修入住至今。原告为此提供2011年11月起至2017年7月期间原告缴纳的电视费、物业管理费、水电费的单据若干份。另外，根据原告提交的诉争房屋的不动产登记查询结果显示：涉案房屋现已登记备案在第三人名下，备案的时间为2008年2月15日。

本院 认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告**公司、第三人何某经本院公共传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。**公司与林某签订的《*****花园认购书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告与被告明辉公司后来虽未签订正式的商品房买卖合同，但双方签订的认购书明确约定了买卖标的、价款、付款方式及违约责任等，具备了商品房买卖合同的主要合同条款，其性质应认定为商品房买卖合同。签订合同后，原告向被告支付了涉案房屋的大部分购房款共计21万元，有原告提供的收款收据及银行转账凭证为证，而且被告也已向原告交付了涉案房屋并由原告使用至今，有原告提供的物业交接确认书、原告缴纳电视费、物业管理费及水电费的单据为证，故本院对上述事实予以认定。在原告已支付大部分购房款，并且被告已交付房屋给原告使用的情况下，被告理应协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。但根据原告提供的涉案房屋的不动产查询登记资料反映，涉案房屋已于2008年2月15日销售登记备案在第三人何某名下。被告在涉案房屋已销售登记备案在第三人名下的情况下，仍与原告签订认购书将涉案房屋出售给原告，并收取了大部分购房款，被告的行为已构成违约。即便涉案房屋已先备案登记在第三人名下，但被告与第三人之间是否存在真实的买卖合同关系，涉案房屋是如何备案登记在第三人名下的，第三人是否支付了涉案房屋的购房款及付款情况，无论是被告还是第三人，均未能到庭举证证实。因此，在已查明原告已向被告支付的大部分购房款，被告也已将房屋交付给原告实际使用的情况下，本院认为，被告应继续履行其与原告签订的合同，协助原告办理涉案房屋的产权登记手续。故原告请求注销被告与第三人之间的备案登记手续，并要求被告协助原告办理涉案房屋的登记备案手续，理据充分，本院予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：

一、被告**公司及第三人何某应于本判决发生效力之日起三日内协助原告林某注销位于中山市三乡镇*****房的备案登记手续；

二、被告**公司应在履行完毕上述第一项义务之日起三日内协助将位于中山市三乡镇*****房备案登记在原告林某名下。