母亲代为签字卖房，但儿子对该行为不予追认，由谁承担责任

上诉人（原审原告）：余某，男，1989年2月22日出生，汉族，住广东省阳春市。

委托诉讼代理人：陈建东，广东坦兴律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：吴某，女，1970年2月15日出生，汉族，住广东省中山市。

被上诉人（原审被告）：郑某，男，1994年5月23日出生，汉族，住广东省中山市。

原审第三人：中山市**房地产代理有限公司东城花园分公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道。

委托诉讼代理人：王某，女，该公司员工。

上诉人余某因与被上诉人吴某、郑某、原审第三人中山市**房地产代理人有限公司东城花园分公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19***号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

余某上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认吴某与余某签订的房屋买卖合同有效。2.改判涉案房屋买卖合同解除，由吴某、郑某向余某返还定金50000元及违约金61000元共计111000元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际支付之日）。事实和理由：一、余某有理由相信吴某有代表郑某签订合同的权利。一审法院认定涉案买卖合同无效属事实认定错误。二、在涉案合同签订后，**公司及余某一致要求郑某追认涉案合同，郑某对于涉案合同并未提出异议，应视为默认，说明因郑某个人原因导致涉案合同无法履行，郑某存在过错，吴某、郑某应当承担相应的违约责任。

吴某、郑某辩称，在签订涉案合同时，余某清楚当时涉案房产不能获得郑某的签名，吴某被误导的情形下才在房屋买卖合同上签名。

**公司述称，对余某的上诉请求没有意见。在余某签订涉案买卖合同时，**公司已经向余某解释该房产属于郑某及吴某共有，需要共同产权人签名。吴某确认其儿子同意出售涉案房产，只是郑某难以亲自签署合同。**公司已经明确告知吴某，如其不能取得郑某的授权委托，将会承担违约责任，吴某表示清楚，并签订了一份重要事项告知书，**公司认为吴某在签订涉案合同时，已经获得了郑某的同意。

余某向一审法院起诉请求：1.解除余某与吴某于2016年4月27日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.吴某、郑某向余某返还购房定金5万元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际支付之日止）；3.吴某、郑某向余某支付违约金61000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从起诉之日起计算至实际支付之日止）。

一审法院认定事实：吴某是郑某的母亲。位于中山市××乡镇××东村××盛世花园××房是吴某与郑某共有的房产。2016年4月27日，余某与吴某、郑某及第三人**公司签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定：1.吴某、郑某将位于中山市××乡镇××东村××盛世花园××房转让给余某，转让价格为人民币61万元；2.定金5万元由余某在签定合同当日支付，首期款14万元（不含定金）在余某获得银行按揭贷款同意书之日起7日内支付，余款42万元由余某办理银行按揭贷款支付；3.第三人**公司作为居间方；4.如吴某未按合同约定履行义务，余某有权解除合同并要求吴某支付合同成交价10％的违约金。合同还约定了其他条款。合同签订后，余某向吴某支付了定金5万元。后由于郑某在国外留学，未能提交经过公证转递的授权委托书或回国协助余某办理按揭贷款及过户手续。2016年9月7日，余某以吴某未履行合同义务为由诉至一审法院，提出前述诉讼请求。

一审另查明：一审诉讼中，余某、吴某及第三人均确认上述《房地产买卖及居间合同》中“郑某”的签名是由吴某代签的，余某也确认吴某在代郑某签订合同时并未出具郑某的授权委托书。一审庭审中，郑某明确表示对吴某代其在上述《房地产买卖及居间合同》上签名行为的效力不予追认。

一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。因涉案房地产是吴某、郑某共有的房产，而余某、及第三人均确认《房地产买卖及居间合同》上“郑某”的签名是由吴某代签，也确认吴某在代郑某签订上述合同时并未出具相应的授权委托书，事后郑某也明确表示对吴某代其签定合同行为的效力不予追认，故《房地产买卖及居间合同》并非郑某的真实意思表示，应认定为无效合同。因无效合同自始无效，不存在解除的问题，故余某请求解除《房地产买卖及居间合同》的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持。对于造成本案合同无效的责任问题，因余某、吴某及第三人签订合同时均清楚吴某没有授权委托的情况下代郑某签订合同，故均对合同无效负有一定责任。因此，吴某、郑某应将定金5万元退还给余某，而对于余某要求吴某、郑某支付违约金61000元及利息的诉讼请求，理据不充分，一审法院不予支持。

综上，余某的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、吴某、郑某应于一审判决发生法律效力之日起三日内退还定金5万元给余某；二、驳回余某的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2520元，减半收取为1260元（余某已预付），由余某承担660元，吴某、郑某承担600元，吴某、郑某应在退还上述定金5万元时一并将应承担的案件受理费600元支付给余某。

二审中各方当事人均未提交新证据。

一审判决审理查明的基本事实清楚，本院予以确认。

本院另查明，一审庭审中吴某陈述，签合同前我方（吴某）与原告（余某）表明，如果余某在不打扰郑某情况下，吴某完全可以配合余某的要求。**公司陈述，吴某在知道其与郑某为共同产权人情况下，表示可以配合办理公证书，**公司也向吴某及余某提示过法律风险，吴某也签署了二手房重要事项告知书。

本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一是涉案合同是否有效，二是余某主张郑某承担违约责任应否得到支持。

关于焦点一，涉案合同效力问题。根据一审查明的事实，涉案合同上“郑某”的签名为吴某代签。**公司一审庭审陈述，吴某在知道其与郑某为共同产权人情况下，表示可以配合办理公证书，**公司也向吴某及余某提示过法律风险。本院认为，**公司作为房产经纪方，全程参与了涉案房产买卖过程，且有吴某签名的二手房交易重要事项告知书予以印证，故本院对**公司一审陈述予以采信，认定吴某明知涉案房产为其与郑某共同共有，其不享有涉案房产完整处分权，在未取得郑某授权的情况下仍然签订房屋买卖合同出售涉案房屋，吴某的行为构成无权处分。郑某明确对吴某处分涉案房产其所有的份额的行为不予追认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故吴某的无权处分行为并不影响其与余某签订房屋买卖合同的效力，涉案房屋买卖合同有效，一审法院认定事实错误，本院予以纠正。

关于焦点二，余某主张吴某、郑某承担违约责任应否得到支持的问题。如前所述，涉案合同为有效合同，因吴某的处分行为未获得郑某追认，导致涉案房产所有权已不能转移，涉案合同实际上不能继续履行，本院对余某诉请要求解除合同予以支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。基于合同相对性原则，涉案合同的当事人为吴某与余某，郑某并非合同当事人，应由吴某承担合同责任，故余业许要求郑某、吴某共同承担违约责任，于法无据，本院不予支持。合同关于违约责任条款约定，卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方支付合同成交总价10%的违约金或双倍返还定金。余某选择要求吴某支付违约金61000元，理据充分，本院予以支持。同时，合同解除，吴某应返还余某支付的定金。至于余某主张吴某承担违约金及定金的利息损失问题，本院认为，吴某承担61000元违约金是基于双方的违约条款，余某在此基础上主张从起诉之日起计算利息损失无合同依据，本院不予支持。定金利息损失亦属于吴某违约导致合同解除后余某的损失，但余某并未举证证明61000元违约金不足以弥补其损失，故本院对余某主张的定金利息亦不予支持。

综上，上诉人余某的上诉部分有理，本院对其合理部分予以支持，对其不合理部分予以驳回。一审判决认定事实不清，适用法律有误，致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19***号民事判决第二项；

二、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初19***号民事判决第一项；

三、解除余某、吴某及中山市**房地产代理有限公司东城花园分公司于2016年4月27日签订的《房地产买卖及居间合同》中余某与郑某的房屋买卖合同关系；

四、吴某应于本判决发生法律效力之日起三日内向余某支付违约金61000元；

五、驳回余某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1260元（余某已经预交），由余某承担60元，吴某承担1200元（吴某于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳）；二审案件受理费2520元（余某已预交），余某承担120元，由吴某承担2400元（吴某于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳）。

本判决为终审判决。